住宅ローン「借入金額」はどうやって決める？　無理なく返済するために考えるべきこと

■金融機関の融資金額の決まり方

物件価格や諸費用、自己資金の額によって住宅ローン借入金額も変わりますが、大切なのは、

「住宅ローンの返済が無理なくできるか？」ということです。

住宅ローンの借入金額を決めるうえで、金融機関の審査を受けて、借入できる金額を知ることが必要です。

その際、重要な基準の1つが「年収負担率」です。

「年収負担率」とは、年収に対する住宅ローン返済額の占める割合によって決まります。

例えば、ある大手都市銀行さんなどは、

・ 年収400万円未満 → 30％未満
・ 年収400万円以上 → 35％未満

という設定になっています。

もちろん、年収負担率だけでなく、

・ 自己資金の額
・ 勤務先、勤続年数
・ 現在または過去の借入状況
・ 購入する物件の担保価値

など、その他の条件によっても借入できる金額は変わります。

ただ、そういった条件で問題がなければ、返済負担率内の借入が可能となります。

例えば、年収720万円の方が、

・ 返済負担率が35％以内
・ 審査金利3.25％
・ 返済期間30年

という金融機関で住宅ローンの借入をするとします。※勤務先や個人信用情報、物件の担保価値など問題のないという前提

金融機関の審査上の金利は、実際の借入時の適用金利とは異なります。

審査金利は銀行さんによって違いますが、おおむね3～4％の設定になっていることが多いです。

この場合、その他の条件が問題なければ、借入可能な金額は4,825万円となります。

満額かどうかは別として、最大この金額まで借入できる可能性があります。


■ライフプラン・キャッシュフロー表を作成してみる

住宅ローンの借入金額を決める方法はいくつか考えられます。

私もそうしていますが、ライフプラン表や住宅購入後の家計の収支や貯蓄推移がわかるキャッシュフロー表を作成した上で、住宅購入予算を算出するという方法もあります。

それででてきた予算は、3,900万円だったり、4,100万円だったということはよくあります。

先ほどの金額4,825万円とだいぶ差があります。

この差は何か？　というと、借入金額の算出方法の差なのです。

・ 借入できる金額、つまり「借入可能額」

・ 返済できる金額、つまり「返済可能額」

の違いといえます。

もっと言うと「無理なく返済できる金額」との違いといえます。

ライフプランやキャッシュフロー表を作成すると、毎年の年間収支（毎年の貯蓄額）や貯蓄残高の見通し、何年先にどれくらいの資金が必要になるかなど、客観的に把握することができます。

例えば、年収720万円といっても、その年は特に残業が多く、年収に占める残業代の割合が大きい、ということもあります。

同じ会社でも、部署によって残業時間が違ったりということもあり、違う部署に異動になった場合、収入が変わるということもあります。

そういったことも加味した上で、予算を出すこともできます。

また、マイホーム購入後に迎えるお子様の教育資金も進路によって変わりますし、将来の老後資金をいくら残すか、日々の生活でお金をかけたいところなど、ライフスタイルも人それぞれです。

ですので、借入可能額 ＝ 返済可能額にはなりませんし、そのように考えると家計が苦しくなる可能性が高くなります。

金額が大きい住宅という買い物では、購入金額の差は購入後の生活に大きく影響します。


■マイホーム購入は目的ではなく手段

その他、返済負担率以外にも、借入金額の目安になるものとして、現在支払っている家賃などから判断される方もいるかもしれません。

不動産物件広告のチラシでも、「月々の返済額は、今の家賃と変わりません」みたいな表記はよく見受けます。

ただ、マイホームの購入は、あくまでもより良い住環境を手に入れ充実した生活をおくるための「手段」であり、マイホーム購入そのものが「目的」ではありません。

ですので、住宅ローンの借入金額は、のちのち後悔のないよう慎重に決めていくようにして下さい。

（マネーの達人より引用）