不動産FAQ

ご夫婦でそれぞれの手持ちの資金でご購入されるケースでは、共有名義にする必要があります。
逆に言えば、それぞれが資金を出したにもかかわらず、名義がどちらか一方の場合は、贈与税の対象となりますので、ご注意ください。
なお、ご夫婦共有名義の場合、持分はそれぞれ出資した割合に応じます。

もちろんご希望される条件をお伝えいただければ、なるべくご希望に添える物件をご紹介させていただきますが、お客様と直接お話しさせていただくことで、更にお客様の理想に近い物件をご紹介できると考えております。
今まで、ご購入いただきましたお客様の中でも、当初ご自身で考えられていた希望条件と、最終的にご購入いただいた物件の条件が大きく違うということも、希ではありますがございました。
お客様、ご家族の皆様が思われるご要望をもとに、色々なお考えをいただくことで、より理想に近い物件のご紹介ができればと思っております。

お客様、人それぞれとなりますので、特にお気になさらなくて大丈夫です。
日生不動産販売では、お客様にとって最善と思われる物件を厳選してご紹介しておりますので、お客様はそれらの物件の中から最良の物件をご覧いただくことができます。
ですので、お客様がピーンとくる良い物件を見つけるためには、多くの物件を見るかは問題ではなく、どれだけ多くのご要望やお考えなどを、お伝えいただけるかですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

お客様には「直感」を大切にしていただきたいと考えております。
「雰囲気が良い」「明るく感じる」「ビビっときた」そんな感覚的な部分が、とても大切だと思います。
物件に関するより詳しいこと、資金計画、法律に関することなどは、日生不動産販売におまかせください。
実際に住まわれるお客様の直感をサポートするのが、これまで数多くの物件を手がけてきた、日生不動産販売のプロの眼と知識、経験でお応えいたします。

物件の買換えの時に重要なポイントはタイミングです。売却と購入が同時にできることが一番の理想ですが、そう簡単にはいかないのが現実です。
日生不動産販売では、売却と購入を同じ業者に頼む方が良い結果を招くと考えており、当社にて買換をサポートしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
また、お選びいただくご新居が注文建築の場合や建築中の新築物件ですと、ご新居の完成まで売却に余裕ができるので、タイミングを合わせやすく住替えがスムースに行えるというメリットがございますので、ぜひ合わせてご相談ください。

最低でも準備したい自己資金は、物件の購入に充当する頭金と諸費用の合計です。
住宅ローンは、物件価格の80％から90％程度が融資額の上限ですが、金融機関によっては、100％の住宅ローンや諸費用ローン等の利用ができる場合もあります。お気軽に担当者までご相談ください。

売買代金以外にかかる諸費用として、印紙税や登録免許税、不動産取得税等の税金や、住宅ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料など、また、中古物件などでは仲介手数料が必要となります。
一般的に売買代金の約6〜9％程かかりますので、予め準備が必要です。
他にもお引越しの費用も見込んでおいたほうがよいでしょう。

通常は手付金は売買価格の10％を売主様に支払うケースが多いです。
手付金を小額にすることは可能ですが、契約を解除したい時に手付金を放棄することで、無条件で契約を解除することができるという性格上、安易に契約の解除ができないよう、売主様、買主様の双方にとって、小額の手付金は望ましくありません。

資金計画は、住宅を購入する上で最も重要かつ、ご心配されていることだと思います。
日生不動産販売では、ただ単に年収や自己資金額から物件価格を決定するのではなく、ご家族構成や将来の計画、さらに現在のお借入、今後の経済情勢など、様々な要素を複合的に検討しながら、お客様に最適な資金計画を立てさせていたきますので、お気軽にご相談ください。

ご購入の際には物件価格以外にも諸費用がかかります。一般的には購入物件価格の約6〜9％相当分程になる、この諸費用相当額を頭金とする方が多いように思いますが、お客様によって様々です。
若いご夫妻や小さなお子様のいらっしゃるご家族など、出来るか限り初期費用を抑えたい方々には、100％借入の住宅ローンや諸費用ローンなどもご紹介できますので、まずはお気軽にご相談ください。

各金融機関によって審査の基準は異なりますが、勤続1年以上が借りられる目安となります。
それより短い期間であった場合でも、借りられる場合もありますので、ぜひ担当者にご相談ください。
金融機関に事前相談を行うことができます。

お車など、他にお支払いされているローンがある場合、そのローンの毎月の返済額を考慮に入れて、住宅ローンの月々の支払いが可能かどうかの審査が行なわれます。
他にローンが多い場合には、住宅ローンの借入可能額に影響がでてきます。

住宅ローンと一口に言っても、各金融機関の違いや固定･変動金利の違い、元利均等方式･元金均等方式といったローンの種別など、様々な選択肢がございます。
月々の支払額を重視するのか、将来への安心感を重視するのか、各種保険や手数料など、金融機関が提供する各種サービスを重視するのか等々、物件選びと同様に住宅ローン選択も、お客様のご希望とプロの意見双方を踏まえ、ご提案をいたします。
また、現在お借入れのある方でも、住宅ローンの借り入れは可能です。お気軽にご相談ください。

土地（更地）のみで探すより、戸建て物件も含めて探した方が、対象となる物件の情報量が多くなります。
中古戸建てとして売られている物件の中には、建物の築年数が古いため、土地価格に近いものもあります。
別途解体費用はかかりますが、より多くの情報からご希望の条件に近い、物件を選択が出来るようになります。

中古物件の売買は、現況引渡しのケースがほとんどとなります。よって、リフォームは買主様のご負担となりますが、買主様が希望されるオリジナルのリフォームで、快適な住環境を手に入れられるのではないでしょうか。

設備については、売主様、買主様のそれぞれのご希望を考慮して、書面にて、その内容を契約前に確認することになっています。

すでにお引越しを完了されて、空家（空室）になっているケースもありますが、所有者の方が居住中の売り物件の場合もありますが、見学される場合は、遠慮はせず、しっかりと物件をご確認ください。
なお居住中の場合、家具などが置かれていますので、生活のイメージがしやすい点や住まわれてからの良さ、周辺環境のことなど、聞くことが出来る点はメリットです。

すでに完成している物件（新築･中古問わず）でしたら、住宅ローンをご利用いただく場合でも、平均1ヶ月程度でご入居が可能となります。
建築中の新築物件であれば、完成予定日からやはり1ヶ月程度を見込んでいただければ、よろしいかと思います。
ご希望される入居時期をお伝えいただければ、入居時期から逆算し、時間的に無理の無い物件をご紹介させていただきます。

住まいに関する条件の優先順位は、お客様によりそれぞれ異なりますので、必ずしも正解があるわけではありません。
しかし将来リフォームで変更できる内装や間取りなどの要素や、変更できない立地などの要素に切り分けて、お考えいただけると、優先する条件が整理できるのではないでしょうか。

マンション、新築戸建て、中古戸建て、各種それぞれにメリットとデメリットがございます。
マンションは、駅が近く、便利な物件が多い反面、管理費や修繕積立金等、物件価格以外の費用が毎月発生します。
一方で、戸建てはそういった費用が掛かりませんが、建物やお庭の手入れは自身で行う必要があります。
また、新築物件は綺麗な反面高価ですし、中古物件は比較的安価になりますが、物件の状態は一戸一戸異なるため、注意しなければならない点が多くなります。
そういった様々なメリットとデメリットを、よくご理解していただい上で、ご自身ご家族のライフスタイル、ライフプランにどちらが当てはまるのかをお考えいただくと、ご自身に合う物件が選べるのではないでしょうか。

一般的にはリフォームの必要はありません。
買主様の好みでのリフォームを求められる方もおられますので、基本的には、買主様が負担するケースが多いです。
ただし建物の状況によっては、部分的にリフォームをすることにより印象が良くなり、早期の売却が実現することもあります。詳しくは日生不動産販売まで、ご相談ください。

売却を予定されている居住中の物件の場合は、特に必要はありません。
空家（空室）の場合は、日生不動産販売にお預けいただくことで、買主様ご案内時など、レスポンス良く見学していただけるため、早期売却の可能性が高くなります。

ご心配ありません、もちろん可能です。
中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。
購入ご希望の方がいらっしゃれば、事前にご連絡の上でお住まいのご案内をさせていただきます。

日生不動産販売とお客様との間で、事前にお約束した日時に、担当者と一緒に見学に伺います。
また、土日祝日など一定の期間、自由に見学できるようなオープンハウスを行こなうことで、買主様にご覧いただくことも可能です。

早期売却のためには、「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが重要です。
また、日生不動産販売では、 一定期間の売却活動ののち、売れなかった場合に、あらかじめお約束した価格で買取らせていただく「買換保証システム」をご用意しております。

日生不動産販売独自のネットワーク、購入希望者へのご紹介など、多様な方法をとることで、大々的な広告を行わないで売却をサポートすることも可能です。またその場合、近隣へのチラシ等の配布は控え、インターネット上のみ掲載することをおすすめいたします。（インターネット上は、基本的に興味のある方が閲覧する媒体となりますので、ご近所の方に知られにくいという特性があります）
なお日生不動産販売では、ご購入を希望されている買主様からのお話しを多数いただいておりますので、ぜひご依頼ください。

この場合、仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどがあり、一概にはお答えできませんが、お客様に最善のお買い変えのプランを日生不動産販売より、ご提案させていただきます。

不動産の査定を行いましょう。査定を行うことで、不動産がいくら位の金額で売却できそうか「売却予想価格」を調べることが可能です。
日生不動産販売では、売却対象物件を確認させていただいた上で、取引相場、路線価、公示価等、原価償却、収益還元法、将来性等を考慮し、適正な査定にて売却予想価格を算出させていただきます。

対象不動産の売却に係るほぼすべての調整を行います。
具体的には売却のための査定を行い、売主様とご購入希望者との間にたち、金額面や引渡し時期などを含めた細かな条件調整を行います。
また、売買契約や引渡しについても、必要な書類をすべて弊社で準備･整理いたしますので、お客様にご負担をお掛けすることはありません。
資金計画や引っ越しに関するタイミングなどのご相談も受け付けておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。

不動産の売買契約は当人同士で結ぶことは可能ですが、売主様と買主様の責任と義務をどのように取り決めるか？
住宅ローン利用がある場合、資金の授受をどのように行うか？
ローン残債が売主様にある場合、抵当権の抹消はどう行うのか？
など、不動産取引における取り決めと手続きには、様々な要素が関連してくることが考えられます。
トラブルを避けるためにも、不動産会社を介在させることをお勧めします。

お客様に担当する日生不動産販売スタッフがご提示いたします「査定価格」をご参考いただき、売主様に決めていただきます。
お客様ご希望の売却希望価格と査定した価格に差がある場合は、ご遠慮なくご希望をお申し付けください。
ご希望価格に沿った売却プランをご提案させていただきます。また今後の不動産市場の見通しについて、ご説明させていただきます。

物件の査定は大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があります。
机上査定は、お部屋の確認は行ないませんが、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向を考慮に入れて、おおよその査定価格を算出するものとなります。また、訪問査定は、簡易査定の内容にプラスして、日生不動産販売査定スタッフが訪問し、お部屋や庭の状態、リフォームの必要性等を確認してのち、査定価格を算出いたします。
日当りや風通し、騒音等のチェックなども、実際の物件のお部屋にて確認いたしますので、より精度の高い査定価格となりますので、ぜひお気軽にご依頼ください。

机上査定においては、一般的に1時間程度の調査で査定価格を算出することができます。また訪問査定では、現地確認のためお伺いし、物件、お部屋を拝見させていただく必要がございます。その場合においては、30分から1時間程度をお時間を頂戴しております。
また、その他に役所での調査、法務局での調査等の必要がございますので、正式な物件査定書をご提出するまでには、数日のお時間をいただきますことをご了承ください。

売却に関するご相談時には、
・権利証（担当者が所有不動産の面積や名義人を確認するのに必要です）
・分譲時のパンフレット
・土地の測量図面や建物の図面など、所有不動産の詳細が分かる資料（ご準備いただくとよりスムーズに調査･査定が行えます）

日生不動産販売では、そのようなことは一切ございませんので、どうぞご安心ください。
あくまで売却をする･しないは、お客様のご判断です。
査定を売却やお住み替えの参考にしていただくだけでも結構ですので、ぜひお気軽にご依頼ください。

日生不動産販売では、物件売却にあたり、広告にかかる費用は弊社が負担いたしますので、直接お客様にご負担いただくことはありません。

物件を売却した代金は、契約時と引渡し時の２回に分けて支払われるケースが一般的です。
内訳は、契約時に5から10％、引渡し時に残りの金額が支払われます。

現在所有されているご自宅の資金を受け取るには、買い換え先に引越しをする必要がありますが、このようなケースの場合、日生不動産販売でご提案しております、一時的に必要資金を用意する「つなぎローンサービス」の利用なども可能です。
他に買主様のご了解が得られれば、お引渡し後･残金受領後にも数日間、今の家にお住まわせてもらい残代金を購入先に支払ってから、引越しをおこなうことができる場合もあります。

売却費用として「仲介手数料」「抵当権抹消費用」「契約印紙代」等が必要となります。
売却による利益が出ると「譲渡消費税」「住民税」などの税金がかかります。（特別控除を受けられる場合もございます）
その他、お客様の状況に応じて売却時の費用は変わりますので、詳しくは日生不動産販売まで、ご相談ください。

この場合、契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要がありますので、実印や印鑑証明書などは、それぞれご用意していただく必要があります。

日生不動産販売では、売主様･買主様双方にとって公平･公正･安心･安全な取引をおこなうため、売買契約書の読み合わせ及びご説明をおこないます。
売買契約書には、売買契約が成立した際に売主様と買主様がしなければならない約束事、例えば、売主様の所有権移転、引渡しなどや買主様の売買代金の支払い義務、これらの義務を怠って契約が解除になった際の手付金の放棄や違約金の支払いなどの明確な取り決めなどが記載されています。
また、売主様･買主様双方がご納得、ご理解いただいた後に、手付金の授受を行います。

中古戸建て物件として売却することも、土地として売却することも可能ですが、両方同時に広告をすることはできません。
建物が古い場合でも、中古戸建て物件として購入を検討される方もたくさんおられますので、お客様のご要望に合わせた物件売却活動が可能です。

ご契約の時に「設備表」を使って、エアコン等の設備状況を買主様に確認していただくよう、担当者が手配いたしますので、この時に売主様の負担で修理するか、撤去するか決めていただくことになります。

基本的に不動産売却をする場合、空家の状態で引き渡すことが原則となります。つまり売主様の負担と責任で処分していただきます。
処分の方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらうまたは、リサイクルショップに売却するなどの方法があります。
その他、粗大ゴミ等での処分には時間がかかりますので、事前に準備をおこなってください。

物件を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要になります。また申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分に可能です。なお税務署では申告書の書き方について、無料での相談を実施しています。

この場合、固定資産税はその年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため売却後も納税通知書が届くケースがあります。だだし引渡し日を基準日として、日割りで計算された金額を買主様から別途いただくことになります。

不動産売買するにあたり、隣地との境界は重要な問題です。
境界票が地中に埋まっていないかどうかご確認いただき、発見できないようであれば、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する必要があります。
境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となり時間もかかりますので、日生不動産販売にご依頼いただく場合には、お早めにご相談ください。

一般的には、賃料収入を目当てに不動産を購入することを言います。
ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。
住居系の賃料マーケットは下方硬直性があり、景気にそれほど左右されず比較的安定しているため、投資商品の中ではミドルリスク・ミドルリターンの部類に属します。
オフィス系は、住居系と比較すると景気に左右されやすい分、ハイリスク・ハイリターンとなります。

家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、更地（土地のみ）と比べて相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。
かつては、賃貸事業の赤字をその他の所得と合算して、所得税の節税を目的とする不動産投資がありましたが、あまり健全な運営状態と言えず、あくまでも右肩上がりの不動産マーケットを前提とした昔の話です。

金融機関からお金を借りて不動産を取得することができますので、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。
大きな投資となれば、リターンも大きくなり、そこから借入金の返済を差し引いても相当なリターンが見込めるケースがあります。小さな力であってもテコを利用して大きな力を得られることに例えて、"レバレッジ（テコ）効果"と呼ばれています。
また、不動産投資は、不動産の現物そのものを所有するというオーナーとしての優越感が持てます。

不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却によるキャピタル収入の２つのリターンがあります。この２つのリターンが得られなくなることが、不動産投資のリスクとなります。
インカム収入が得られなくなるケースでは、
1. 人災・自然災害による建物の消滅
2. テナントトラブルや犯罪事件による極端な入居率の低下
3. 周辺エリアの環境変化や競合物件の出現
4. テナントの賃料不払いといった収入面と設備更新にともなう大規模修繕コストの発生
5. 借入金の金利変動
6. 税制改正による税負担増
といった支出面が挙げられます。
また、キャピタル収入については、不動産マーケットによってキャピタルロスが生じる可能性があることと、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。

不動産投資のリスクを極力最小化するために、リスク分散という考え方があります。１つの収益用不動産と２つの収益用不動産をもっているケースで比較しますと、仮におのおの１つの収益用不動産が何かしらの事情で、まったく賃貸事業が行えなくなったとしても、２つ収益用不動産をもっていればもう１つの収益用不動産の収入でカバーすることができます。
また、収益用不動産の種類がすべてオフィス系だとすると、景気との連関性が強く、マイナス経済状況下では、空室率の上昇と賃料の下落に悪戦苦戦することになります。景気との連関性が弱く、賃料に下方硬直性のある住居系の物件を一緒にもっていれば、住居系の収益用不動産で賃貸事業をカバーすることができます。

よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、あくまでも参考利回り程度のものです。
賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは、表面利回りより低くなります。
おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの8％程度、一棟ビルで表面利回りの7％程度がネット利回りとなります。

不動産投資にかかわる法律としては、不動産の売買や賃貸については民法･借地借家法、建築物･設備に関しては建築基準法、マンション一室の投資では、マンションの管理運営の基礎となる区分所有法が関連します。
いずれの法律に関しても、弁護士、宅地建物取引業者、不動産管理業者、建築士、マンション管理士などの専門家に相談することで、賃貸経営者の負担は軽減されます。もっとも当事者として身近に起きる事案としてはテナントとの賃料や敷金に関するトラブルが訴訟につながるケースが考えられますので、いつでも相談できる弁護士の先生との顧問関係がお奨めです。
日生不動産販売株式会社では、投資用不動産に精通した弁護士と提携しておりますのでご活用いただけます。

1. 低金利下での資産運用として
2. 相続税の節税対策として
3. 公的年金のプラス老後の生活資金として
4. 当面使途のない不動産を組み換え
5. 売却益（キャピタルゲイン）を期待して
6. 資産運用のポートフェリオバランスのために
7. 本業収益の補助として安定収益のために

①所有地に賃貸物件を建築する
②所有地を売却し売却益を頭金として土地付き賃貸物件を購入する
③所有地を担保に土地付き賃貸物件を購入する
という選択肢がございます。
所有されている土地で賃貸経営が困難であれば、土地の売却からお手伝いさせて頂いておりますし、土地所有者様の予想以上に賃貸需要が高いケースもございます。
いずれにしても土地のポテンシャルが重要なポイントとなりますので、日生不動産販売株式会社でご提供する無料の土地診断を受けられてみてはいかがでしょうか。

安定した入居率です。
立地条件によって入居需要が違いますので、建築の前段階でしっかりとマーケット調査を行い、適切な間取りに適切な賃料設定を行えるかで成功か否かが決まります。
よって、ご所有の土地でご検討される場合には、事前に専門業者へしっかりとマーケット調査を行い、進めるべきかと思います。
日生不動産販売株式会社においては、土地からのご提案を行っており、入居需要の高いエリアに絞って建築場所を選定しております。ご所有の土地についてもマーケット調査は可能ですので、是非一度ご相談頂ければと思います。

日生不動産販売がご提案する賃貸経営はまず場所の選定（賃貸需要のある都市中心部）を第一に行っており、入居のニーズが長期的に見込めない立地の物件はご提案いたしません。
また、将来まで見据えた家賃設定（無理ない安定的な資産運用が実現する為）、付加価値の追求（近隣類似物件にない斬新な間取りやデザイン）に焦点をおき、常に入居者に喜んでいただける物件とは何か、研究し、お客様からご好評いただいております。
実際に日生不動産グループ創業以来20年以上経っても94％以上の入居率を維持しており、今後の社会情勢の変化にも対応可能なものと考えております。
さらには、オーナー様の立場にたって、経営開始後もグループ全体で管理・運用等の様々な角度からサポートさせて頂く体制も整えております。

日生不動産販売株式会社では、その土地のポテンシャルを最大限に生かせるよう、一棟一棟オリジナルの設計をいたします。そのため、異形敷地でもその地形を生かした賃貸物件を建築することができます。
土地所有しているだけでも、固定資産税や所得税がかかります。上手に活用して利益を生み出しましょう。

日生不動産販売株式会社では20坪の土地から、アパートを建設することができます。
30坪であれば各条件により、8世帯の企画実績も数多く御座います。

まずは、賃貸経営に向いている立地なのかという調査から承りますので、お気軽にご相談ください。